Как купить квартиру на вторичном рынке в Краснодаре?

Покупка квартиры - один из самых важных и ответственных этапов в жизни каждого человека. А чтобы сделка прошла успешно, к ней нужно тщательно подготовиться, особенно, когда дело касается недвижимости вторичного рынка г. Краснодара, так как здесь много нюансов.

Выбираем квартиру: на что обратить внимание

Район

От него зависит не только комфорт проживания, но и стоимость недвижимого объекта. Чем ближе к центру города, тем дороже жилье. Более доступные варианты - в спальных районах.

Инфраструктура

Убедитесь, что в шаговой доступности есть все необходимое для комфортной жизни - магазины, торговые центры, аптеки, банки, медицинские учреждения. Если в семье есть ребенок, важно чтобы поблизости находился детский сад и школа.

Транспортная доступность

Если вам часто приходится пользоваться общественным транспортом, то остановка, расположенная неподалеку от дома, станет большим преимуществом. Также не лишним будет лично убедиться, как часто ходит транспорт, насколько загружена дорога в час пик и сколько по времени занимает дорога от дома до работы.

Осмотр дома

Осмотр начинаем с фасада дома. Для начал выясните, проводился ли капитальный ремонт дома, и если проводился, то как давно и что конкретно менялось. Осмотрите фасад. На нем не должно быть расслоений кирпича, трещин и прочих дефектов, а в подъезде не должно быть запаха сырости из подвала.

Особое внимание уделяем чистоте в подъезде – цветы на подоконниках, чистые полы и неисписанные стены – создают приятное впечатление как о самом доме, так и правильное понимание о будущих соседях. Но если в подъезде кругом грязь, исписаны стены, на подоконниках вместо цветов стоят пепельницы и кругом разбросаны шприцы, окурки и бутылки от алкогольных напитков, то такая обстановка должна насторожить.

Осмотр квартиры

Даже если внешне квартира в хорошем состоянии, ее необходимо тщательно осмотреть, так как у нее могут быть проблемы, на устранение которых потребуются большие вложения. Начинаем осмотр с проверки коммуникаций:

• Трубы и радиаторы отопления не должны подтекать и на них не должно быть следов ржавчины. Иначе они могут в любой момент потечь и затопить соседей.
• Вода. Откройте кран с водой на полную мощность, чтобы проверить напор воды. Убедитесь, что горячая вода, включенная на максимальную мощность достаточно горячая.
• Отопление. Если вы осматриваете квартиру зимой, проверьте радиаторы отопления - если они чуть теплые, а в квартире жарко, есть повод насторожиться. Скорее всего в квартире прохладно и приходится использовать обогреватель.
• Проверяем электричество - все розетки и выключатели должны находиться в рабочем состоянии. Убедитесь, что при включении бытовых приборов розетки не искрят и не выбивает автомат.
• Газ. Выясните, установлен ли счётчик и когда в последний раз осуществлялась проверка газовой службой. По правилам проверка осуществляется 1 раз в год. Проверьте газовую трубу - она не должна быть перенесена в другое место и не должна быть утоплена в штробах.
• Вентиляция. Откройте окно и закройте входную дверь. Приложите к вентиляционному отверстию лист бумаги. Если он притягивается к ней, значит, вентиляция работает исправно.
• Осмотрите стены и потолок. На стенах не должно быть трещин, неровностей и следов плесени. На потолке не должно быть пятен и разводов. Особенно тщательно нужно проверять, если вы покупаете квартиру на последнем этаже, так как это может свидетельствовать о протечке крыши.

Проверяем юридическую чистоту

Чтобы в будущем избежать проблем, особое внимание уделяем проверке документов. Продавец должен предоставить:

• Паспорт.
• Документ, подтверждающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, наследственный договор, договор ренты, дарения или завещание. Наиболее безопасный вариант – это договор купли-продажи.
• Справку из БТИ.
• Выписку из лицевого счета. В ней указано, кто прописан в квартире на данный момент и информация о задолженности, если она есть. (Получить ее можно в МФЦ).
• Полную выписка из ЕГРН. В ней содержатся сведения о бывших и настоящих собственниках недвижимого объекта, информация о перепланировке (если она проводилась), история запретах и наличие обременений, если они есть так как в таком случае оформить сделку в Росреестре не получится.
• Справку о составе семьи или справку формы 9. Выдаётся она в МФЦ в день обращения. В ней содержатся сведения о лицах, зарегистрированных в квартире и о людях, которые здесь были прописаны ранее - с момента ввода дома в эксплуатацию. Также есть сведения о несовершеннолетних лицах, и лицах, отбывающих тюремный срок. Если в семье есть несовершеннолетние дети, собственник должен предоставить разрешение от органов опеки.
• Если собственник состоит в браке, выясните, когда приобреталась недвижимость - в браке или до него. Недвижимость, купленная в браке, считается совместно нажитым имуществом. И для ее продажи потребуется нотариально заверенное разрешение от супруга/супруги. Если продавец находится в разводе, попросите предоставить решение суда о разделе совместно нажитого имущества. Иначе из-за нарушения интересов третьего лица сделку могут признать недействительной. Если недвижимость перешла по наследству или дарственной, данный документ не понадобится.
• Если в семье проживают маленькие дети, убедитесь, что квартира покупалась не на средства материнского капитала. Если в договоре отсутствует информация о маткапитале, попросите продавца предоставить справку из Пенсионного Фонда России о размере оставшейся суммы.
• Справку об ипотеке. Если квартира покупалась в ипотеку, попросите продавца предоставить справку из банка, чтобы убедиться, что продавец выполнил перед банком свои долговые обязательства. Если ипотека не выплачена, недвижимость находится в залоге у банка, и чтобы продать ее, потребуется разрешение от банка.
• Справки из психдиспансера и наркодиспансера. Они необходимы для подтверждения, что продавец является дееспособным и находится в адекватном состоянии. Иначе, если продавец окажется недееспособным, то родственники через суд могут оспорить сделку.
• Единый жилищный документ. Ознакомившись с ним, вы можете узнать, есть у продавца долги по коммунальным платежам или нет. Это очень важно, так как долги по взносам за капремонт после продажи недвижимости переходят к новому собственнику.

Заключаем предварительный договор⁠

Если с квартирой и документами на нее все в порядке, тогда приступаем к следующему этапу - заключению предварительного договора. Это документ, где описаны условия, на которых в будущем обе стороны обещают заключить основной договор.

Заключается он, как правило, в тех случаях, когда одна из сторон не может на данный момент подписать основной договор. Например, в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и для продажи, необходимо получить разрешение от органов опеки или же покупатель подал заявление на оформление ипотеки ждет, когда банк одобрит ее. Заключается он в той же форме, что и основной и содержит в себе следующие пункты:

• Фамилия, имя и отчество каждой стороны и их паспортные данные.
• Предмет договора. Заключение договора купли-продажи.
• Недвижимый объект. Его кадастровый номер, адрес и площадь.
• Ответственность сторон. Ответственность сторон, если сделка сорвется. Это может быть принудительное заключение договора в судебном порядке, возмещение расходов, которые понесла одна из сторон или выплата штрафа.
• Срок действия, в течение которого стороны должны заключить основной договор. Если срок не указан, то срок его действия составляет 1 год. Если на протяжении этого срока основной договор не будет подписан, предварительный договор перестает действовать.

Во время заключения договора покупатель должен внести аванс или задаток, который составляет от 5 до 10% от стоимости недвижимого объекта. Для этого составляется дополнительное соглашение.

Заключение договора купли-продажи

Заключается он в письменном виде. Договор можно написать от руки или скачать бланк в интернете. Содержит он в себе следующие пункты:

• Фамилия, имя и отчество, дата и место рождения каждой стороны, участвующей в сделке.
• Паспортные данные и адрес постоянной регистрации или временного проживания продавца и покупателя.
• Адрес недвижимого объекта, его кадастровый номер, площадь и этаж.
• Документ, на основании которого продавец является собственником недвижимого объекта.
• Стоимость недвижимого объекта и в каком порядке производятся расчеты между сторонами.
• Если в квартире на момент продажи есть зарегистрированные лица, укажите, в течение какого срока они должны быть сняты с регистрационного учёта.
• Срок передачи недвижимости в собственность по передаточному акту.

Дополнительно в договоре можно указать, что в случае появления наследников, претендующих на жилье, продавец обязуется выплатить покупателю всю сумму.

При оформлении сделки покупателю необходимо оплатить госпошлину. Подать документы на регистрацию должны обе стороны, участвующие в сделке. При себе необходимо иметь паспорт продавца и покупателя и документы, которые были предоставлены покупателю для проверки юридической чистоты.

Подать документы на регистрацию можно двумя способами - передать их в Росреестр (регистрация длится 7 рабочих дней) или через МФЦ (регистрация длится 9 рабочих дней), после чего покупателю будет выдана в Росреестре выписка из ЕГРН с новыми сведениями. После получения документов, продавец передает ключи от квартиры покупателю, а покупатель передает деньги.

Расчеты с продавцом

Существует несколько вариантов расчёта с продавцом:

• банковская ячейка - самый безопасный вариант. Покупатель закладывает деньги в заранее арендованную банковскую ячейку, забрать которые продавец может только после регистрации документов.
• Аккредитив - деньги покупателя замораживаются на счету банка и переводятся на счет продавца после заключения сделки при предъявлении документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру.
• наличный расчет - самый распространенный, но очень рискованный способ передачи денег.

Регистрация сделки

После подписания договора покупатель и продавец должны обратиться в МФЦ для регистрации перехода права собственности. При себе нужно иметь паспорт и договор купли-продажи.

Что делать после оформления сделки?

• Поменять прописку. Сделать это можно, подав документы через МФЦ или на госуслугах.
• Обратиться в офис управляющей компании для подписания договора на предоставление услуг ЖКХ чтобы в будущем избежать проблем и недоразумений с коммунальным обслуживанием.
• Получить налоговый вычет. После покупки квартиры покупатель может рассчитывать на налоговый вычет в размере 13% от стоимости недвижимости объекта.

Что должно насторожить при покупке квартиры

• Квартира за короткий промежуток времени поменяла несколько владельцев. Такое возможно по следующим причинам - квартирой завладели мошенники и путем цепочки сделок они пытаются замести следы или же с квартирой на самом деле большие проблемы и продавец умалчивает об этом.
• На каком основании квартира перешла в собственность. Самый безопасный вариант — это договор купли-продажи. Если же недвижимость перешла по наследству, дарственной или завещанию, обратите внимание на то, сколько лет пошло с момента вступления в наследство - должно пройти не менее 3 лет. Иначе есть риск, что в скором времени объявятся наследники, которые через суд смогут признать сделку недействительной.

Покупка квартиры от застройщика – отсутствие всех проблем

Строительная компания «ЕкатеринодарИнвест-Строй» строит комфортное, современное и доступное жилье. Каждый проект – это закрытая благоустроенная территория с прорезиненными спортивными и детскими площадками, собственная придомовая инфраструктура (магазины, аптеки, кофейни, детские центры и многое другое), новый качественный фасад, эстетичные премиальные холлы, а самое главное – новые квартиры.⁠

Сегодня можно приобрести квартиру без отделки и с ремонтом «под ключ» в строящихся ЖК «Екатерининский парк» и ЖК «Гулливер», а можно не ждать – и приобрести готовую квартиру от застройщика в сданном ЖК «Олимпийский». Юридическая чистота гарантирована – заключается Договор долевого участия или Договор купли-продажи с застройщиком.⁠

Только у нас Вы можете купить квартиру на выгодных условиях:

• в рассрочку (без переплат) с первоначальным взносом 30% от стоимости недвижимого объекта;
• в ипотеку с минимальной процентной ставкой от 3% годовых;
• с первоначальным взносом 0%.⁠